Kanchan(@kanchanblog)です。
弊社9月決算にしているので、本日をもって2期目を締めて、明日から3期目に突入します。
初めて黒字化出来て、キャッシュフローも貯まってきました。
今回は大家業1年目の成果を振り返ってみます。
購入物件
販売価格 18480万円
満室想定年収 約1200万円
表面利回り 6.5%
築10年、重量鉄骨造。
比較的都会の物件です。
融資90%
金利2.1%
期間35年
諸経費（仲介手数料＋登録免許税＋司法書士報酬＋ローン手数料）1046万円
当初自己資金2894万円
こんな条件でした。
結果
前期末に買ったので、ほぼ運用期間＝今期でした。
収入
賃料収入1273万（礼金、更新料込み）
空室率0.98%
表面利回り6.9%
支出
支出合計939万円
返済額681万円
うち元金返済325万円
キャッシュフロー
税引き前キャッシュフロー 334万円（物件価格比1.8%）
減価償却費447万円（建物60%、26年償却）
NOI（実質利回り）5.5%
(空室損＋運営経費)/収入 = 20.3%
FCR（総収益率）5.2%
CCR(自己資金収益率) 11.5%
所得
申告所得（不動産分）212万円（＝税引き前CF＋元金返済額ー減価償却）
その他経費
役員報酬5万/月×12か月＝60万
税理士報酬20万
法定福利費（社会保険料会社負担）12万
その他雑費18万
今期所得102万
感想
表面利回りを上回ってくるとは思いませんでした。
退居が殆ど出ず、更新料と礼金が上乗せされて、キャパ以上に稼げてしまった異常値と思い、油断せず運営を続けていきたいと思います。
初年度の赤字が残っているので、法人税は法人住民税7万円で済みそうではあります。
不動産取得税が期末ギリギリに届き、今期に付けるか来期に付けるか、選択を迫られましたが今期黒字を作っておくために来期に支払うこととしました。
役員報酬と言い、税の繰延べと言い、裁量を手に出来るのが法人の良いところだなと思っています。
前期は購入時諸経費が重くのしかかったこともあり赤字でしたので、今期は初めての黒字決算でした。
静かに祝いました。
