Kanchan(@kanchanblog)です。
前回の続きです。
節税用不動産を買おうと動いたのですが、いくつか壁にぶつかりました。
この「壁」を通じて節税用不動産の難しさを少しでも感じ取って頂ければと思います。
売主の壁
「節税用不動産」とは、築年数が経過していて、建物割合が高く、減価償却費を大きく計上出来る不動産のことです。
建物割合は売主、買主の合意があり、常識的に逸脱していない割合であれば税務署に(暗黙にせよ)認められます。
売主の立場で考えてみましょう。
まず、建物割合の調整をしてあげるメリットはありません。売値を上げてくれるということでもなければ。
デメリットはというと、課税事業者なら消費税が増えます。
免税の個人なら消費税は無関係ですが、買主が税務署に建物割合を否認される事態になったとき、取引相手方ということで調査されるリスクがあります。完全なもらい事故です。
合理的な按分は固定資産税評価額の土地、建物の割合、時価の土地、建物の割合、などですが、そうすると築古であれば土地割合が大半であることが多いです。
田舎で土地値が安ければ建物割合が取れるということになりますが、それはそれで将来価値がなくなる、人がいない町になってしまうリスク、「負動産」になってしまうリスクを抱えることになり、節税した分、投資失敗の損失でマイナスを喰らうことが考えられます。
買主の節税に協力してくれない売主であれば出来なくなる。というのが「売主の壁」です。
建物割合調整を「エサ」に売る必要のない優良物件は、普通に（評価額按分で）売られてしまうという見方も出来ます。
仲介業者の壁
建物按分調整の相談は買付証明と共にしてもらうことは可能です。
その相談が不調に終わるなら買付を流すことは違法ではありませんが、頻繁になると信用を失います。
買主はもちろんのこと、そのやり方で仲介しようとしている業者も業界で動けなくなるリスクを負います。
なので、そもそもやらないという業者さんもいます。
按分調整可能という情報を掴めて初めて償却案件希望の高所得者に持っていく、としている業者もいるそうです。
高所得者のオーナーズクラブを作ってクラブ内で物件を融通し合っている例もあります。
節税用不動産のスキームで一番のカギになる協力的な仲介業者の存在です。
金融機関の壁
節税用不動産は築古であることが多く、耐用年数切れの物件も多くなります。
その時点で融資対象外となる金融機関は多いです（都市銀行、地方銀行など）。
耐用年数を切れた不動産に対する評価は厳しく、建物の価値はゼロとか、物件からの収入はカウントしないで、B/S、P/Lを評価されることになることもあります。
赤字扱い、債務超過扱いを受けると、融資はあり得ません。
多くの人は物件ではなく、属性を見てもらって融資を受ける必要があると思います。（億の預金があるような人は例外です）
アパートローン、保証協会付き融資、政府系金融機関を物件、を属性に合った形で使うことになることでしょう。
フルローンは基本的に難しく、自己資金2割は必要と思っておいた方が良いでしょう。
国税の壁
節税用不動産の売買契約をして、融資が付いて、運用がスタートしたら毎年確定申告で本業の所得が抑えられて、多額の税還付が受けられるようになります。
それでも安心し切れない最後の壁が「国税の壁」です。
数年後税務調査を受けて精査され、否認された場合、追徴課税されてしまいます。
特に減価償却費が否認されるとダメージは大きいです。
土地値が固定資産税評価額以下になってしまう割合などでは、鑑定評価など根拠がなければ否認されやすいそうです。
5-7年分の本来払うべき税金に過怠税・重加算税が加わって支払いに困ることも起こり得ます。
赤字の場合に土地負債利息が経費計上出来なくなった例もあるように、ルール変更で途中から節税出来なくなったり節税額が減ったりするリスクもあります。
すると次に節税目的の人に売れる需要も落ちることになるので、価格下落とのダブルパンチで資産形成に遅れをとるということも考えられます。
実際に買ってみて思うこと
書いていて嫌になるような節税用不動産購入の壁の話でした。
それでも買いたいと思ったのは、収入増やすモチベーションを上げるためでした。
注意点も多いのでなかなかハマる物件が見つからず、本気で探し始めてから買えるまで半年以上かかってしまいました。
結局使ったのは「節税用にデザインされた物件を業者から買う」という手法でした。
業者提携のアパートローンを使って融資も手堅く、壁3つを一気に飛び越えたような感じです。
大規模修繕もしてもらってピカピカの状態で引渡しとなっています。
自分で探した物件を自分で大規模修繕発注して取得するよりは高いと思いますが、そうすると節税用の按分調整は不可能でした。
手間を買った。状況を買った。と言えるのかもしれません。
金額は大きいですが不動産も買い物の一つです。
色んな「心理会計」が働きます。
単純な投資としてだけではなく、税務的な観点から考えを深めることが出来た面白い体験だと思っています。
最後まで読んで頂きありがとうございました。
