Kanchan(@kanchanblog)です。
サイドFIRE生活をしている医師です。
最近ブログの更新頻度が減っていた理由にもなるのですが、不動産投資を始めました。
何かを始めるには、何かを辞めないと時間や手間が足りなくて、続けられません。
ブログに注いでいた労力をそのまま物件探しやセミナーや物件見学や不動産投資の勉強に充てていました。
きっかけは「不動産はお金持ちにとって必須科目の一つ」というリべ大動画での一言でした。
マイナスイメージからのスタート
ワンルームマンション投資の迷惑電話のお陰で、もともと不動産投資には懐疑的というか、かなりマイナスイメージが強かったです。
投資を考えるにしても、早い段階で不動産投資は消していたくらい、あり得ないと思っていました。
でも、勉強はしておこう、相続対策には使えそうだし。
と、勉強だけ始めました。
2021年10月頃のことです。
書籍もYouTubeの無料動画も豊富にあり、勉強する手段はいくらでもありました。
そのうちに不動産投資の一般的な流れを知り、毎日物件を探すことにしたり、収支シミュレーションを自作してみたりするようになってきました。
が、ネットで見つけられる物件は殆どが耐用年数が切れた築古ばかり。
コロナバブルやらインフレやらで物件価格は上がっているらしく、利回りの高いものは訳あり物件ばかりということも何となく分かってきました。
それで、「やっぱり無理そうだ、やめておこう」となってもおかしくはなかったです。
が、後押しする出来事がありました。
社会保険料の値上がりです。
任意継続保険→国民健康保険への切り替えがあり、健康保険が約50万円/年の値上げ（家族あり、所得上限で）になりました。
更に介護保険料の追加、今後保険料率アップの話もあり、税金をノーガードで取られ放題の給与所得者から脱却する必要性に迫られた訳です。
まとまった資金とクリーンな信用情報があれば有利に進められる不動産投資。
マイクロ法人で事業収入がすぐに作れる。
色々と噛み合った結果、不動産投資を始めることに決めました。
退路を断つ
家族がコロナにかかった自宅待機の暇を利用して、法人設立を一気に進めました。
Freee法人設立で書類を作成し、法人設立ワンストップというデジタル庁が作ってくれたサービスで法人設立を試してみました。
そこら辺の経過は記事にしているので参考にしてください。
オンライン申請では電子署名とか電子認証とか慣れないことをすると時間がかかって、エラーとの闘いに辟易します。
結論を言ってしまうと一度しかない手続きなので、公証役場と法務局に予約を取って、オフラインで一日で完結させてしまうのがお勧めです。
法人を設立してしまうことで、やらない訳にはいかなくなりました。
やると決めたはいいものの、眼前に広がるのは右も左も分からない世界
騙されて破産する人が普通に居るといわれている業界
一見さんに優良物件が回ってくるほど甘くない。
アポなしで不動産会社に飛び込んでみても、門前払いになったり、怪訝そうな目で見られたり。
投資用不動産をどこで取り扱っているのか、根本的なところが分かっていませんでした。
リべシティ不動産投資部で、一から相談出来たり、過去の相談から学べたりして、ステップアップを早めてくれたと思います。
今の時代、コミュニティへのアクセスが容易になっているので、大事なお金を守るために利用しない手はありません。
そして、リアルな不動産屋さんは物件見学時のヒアリングと管理会社選びに利用させてもらうとして、物件検索はネットと、業者メルマガを中心に見ることにしました。
基準探し
不動産投資の難しい所は、誰にとっても良い物件というものはなく、誰にとっても悪い物件というものもないところです。
自分の基準が不明確では、探す条件も定まらず、従って業者を訪問して探してもらおうにも探すことが出来ないということになります。
儲かる物件と言っても、節税・税圧縮がどれだけ必要な人なのか、手間がかかることにどれだけ許容できるのか、どれだけ融資が受けられるのか、融資の条件、で同じ物件でも得られる総利益が人によって全然変わってくることがあり、紹介する側も全て個人情報をさらけ出してくれないと善意であっても紹介出来ません。
（良い物件の）情報が欲しかったら、(自分の個人)情報を渡せ。
それはすごく実感しました。
情報をあまり出さずに資料請求だけしても、それっきりとなることが殆どです。
楽待などのサイトに登録して、物件の提案が来た場合にも、高速で判断して理由、判断基準を明示して返信する努力も有効です。
それがきっかけで連絡して顔を合わせて、相談出来る相手になったりすることもありました。
シミュレーションを作りまくったり、1か月くらいは基準作りで悩みました。
往々にして他人の基準になっていたりするので、注意も必要ですね。
キャッシュフローという家賃収入から諸経費、銀行返済、税金を引いた手残り額がプラスになるかどうかは大きいです。
しかし、計算をしてみると、融資期間に依存する指標であることが分かってきます。
耐用年数越えの物件に30年の融資が引ければ、キャッシュフローがプラスになると言っても、耐用年数＋30年も不動産を使えるのか。
考えてみると、現実的なキャッシュフローではなかったりします。
耐用年数内の融資でキャッシュフローが出るのなら、それは多くの人にとって「買い」ですが、市場に殆ど残りません。
買えそうで買えなかったり、惜しい経験をしながら、リスクを減らす意味で「貸せて、売れて、キャッシュフローが出る物件」という簡易基準を設けました。
耐用年数の融資で出るのであれば理想ですが、耐用年数を少し超える融資でプラスになるのなら良いかなと、妥協しました。
耐用年数を超えて融資してくれる金融機関探しと、築浅でCFが少し出る物件を探しました。
キャッシュフローが出なくても、売却益で儲かる物件は沢山あります。
都内のマンションなど、価格が落ちない、価格が上昇することが見込めるような物件です。
保有期間中は返済がギリギリでCFが出ないものの、空室リスクが殆ど無くて、買った価格と同じ価格で売れるなら、返済が進んでいる分売却益を加味するとプラスでまとまる投資になります。
そして購入へ
最初だからキャッシュフローが出るものにしようと思って探し始めましたが、トータルでマイナスになりにくい不動産を探そうに変わり、物件を見つけるに至りました。
情報を得たら即刻見学に行って、買い付けを入れて、事前審査を通して、計4日間で一番手というスピード感でした。
実はキャッシュフローが同じくらい少ししか出ない小さいロットの物件を真剣に検討していた中で見つけた上位互換というべき物件だったので、価格が億を超えていましたが即断で買いに行くことが出来ました。
不動産の使い方は色々とありますが、自分にとってどの部分を利用するのがいいのか考えるのが結局のところ正解なのでしょう。
トラブルも起こる不動産経営。雇われの医師として対応するトラブルと、どう違う感じ方をするのか今から楽しみです。
解決にはお金が出ていくばかりでげんなりするのでしょうかね。。
不動産投資の基礎知識を大分省略した記事になってしまいましたが、お勧めの勉強はまずは読書です。
お勧め本を貼っておきます。
興味があれば参考にしてみて下さい。
最後まで読んで頂きありがとうございました。
