Kanchan(@kanchanblog)です。
今回はここ最近取り組んでいた節税用不動産についてお話したいと思います。
不動産投資家では常識ですが、一般的にはマニアックです。
簿記、FPの知識が前提にあります。
まず節税用不動産投資について勉強した内容から。
節税用不動産投資の基本
事業として不動産を買うと、経年劣化していく建物について毎年減価償却費を計上出来るようになるのですが、計上の仕方にはルールがあります。
減価償却の総額は建物価格です。
不動産は建物と土地で出来ていることが殆どですが、建物と土地の比率を売買の時に売り手と買い手で示し合わせます。
不動産価格に建物比率をかけて建物価格を求め、減価償却出来る金額が定まります。
仲介手数料と固定資産税買主負担分に建物比率をかけた金額も減価償却する建物価格に組み入れられるというルールもあります。
減価償却期間＝（耐用年数－経過年数）＋ 経過年数×0.2（小数点以下切り捨て）
耐用年数は木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC造47年となっているので、築22年の木造アパートでは、減価償却期間＝２２－２２＋２２×０．２＝４年となります。
購入時の諸経費の一部と、大きな減価償却費で４～５年の間、赤字の不動産所得を作り、高収入の本業からの所得と合算することで所得税・住民税が少なく抑えられる、というのが概略です。
節税スキームのイメージ
耐用年数切れた一棟物の木造、鉄骨造で建物割合5-6割に調整してもらって購入。
アパートローン等「属性頼み」の融資を長く引いて、イールドギャップ（利回り−金利）の取れるような物件を選ぶ。
税引き前キャッシュフロー（家賃収入ー銀行返済ー運営経費）でトントンかちょっとプラス。
減価償却費（建物価格÷木造で4軽鉄で5）で税務上大きく赤字（土地負債利息、青色申告特別控除は使えない分、赤字幅は減ってしまう赤字時のルールあり）→本業所得圧縮で税還付
6年後長期譲渡所得になるタイミングで売却
6年間の累計CF、税還付、売却時手残りの合計が当初自己資金を超えていたらとりあえず成功です。
6年目で売却せず建物が使える限り使い続けて、家賃収入を貰い続けても悪くはありません。
減価償却が終了すると多くの場合、黒字所得となって不動産所得に対して本業所得と併せた課税(高税率)がかけられるため、売られることが多いです。
新築区分マンションでは
新築区分マンションは、新築のため1年あたりの減価償却費は多くありません。
それ以前に、買った瞬間「中古区分マンション」に変わり、リセールバリューが激落ちするところに問題があります。
割高に買っているので返済額が必然的に大きくなり、家賃収入で賄いきれないキャッシュフローとしての赤字があり、税還付で埋め合わせられないことが殆どです。
売却するとしても残る借金の方が売却額より大きく、大金を出さないと手放せない状況になっていることも多いです。
そして、賃貸住宅の場合、売却損失は所得税と合算できません。
持って赤字、売って赤字の地獄が完成します。
新築区分マンションは不動産会社や営業マンのための不動産です。
ただの養分にならないように気を付けましょう。
節税の理屈
注意点が沢山ある不動産投資、勉強は不可欠です。
売却益は、売った金額－買った金額で計算するのではなく、売った金額－（買った金額－減価償却総額）－売買の経費で計算します。
売却益にかかる税率は、5年(5回正月を迎えたか)経ったか否かで変わります。
5年以上経過した場合約20%、5年以下で売った場合約40%となっています。
減価償却してきた分が、売却時に利益になってしまいますが、その税率は長期譲渡であれば20%
一方で、減価償却費をメインに減らして税還付を受けてきた所得税(＋住民税)率は43％
となれば、23%分節税で儲かったと言えます。
何もしなければ掛からなかった購入時と売却時の仲介手数料をはじめとする経費（物件価格の約10%）を支払ってもプラスであれば、やる価値はあります。
購入時点で本業で「節税メリットの出る年収（概ね1500万円以上）」が安定している前提も必要です。
本業収入が途絶えて赤字だけ計上し続けても、収入が復活しない限りその赤字は何もお金になりませんから。
理屈が分かれば実践あるのみ。
ということで、探し始めたのですが、意外と見つかるまで時間がかかりました。
次回は節税用不動産を購入するにあたってぶつかった壁についてお話したいと思います。
To be continued…
続きはこちら
